[摘要] 2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购、限贷、限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。
2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购、限贷、限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。
业内人士分析预测，2018年房地产行业将坚持“”定位，政策开启“一城多策”分类调控方向。在此基础上，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密，大力培育发展市场、深化发展试点，在控制水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的住房制度，推动长效机制的建立健全。
调控趋向“一城多策”
2018年，楼市分类在地方得到落实，兰州成为此轮调控来松绑限购城市。1月5日，兰州市发文对部分区域取消限购，继续限购区域则取消限购社保、纳税证明。同时，进一步强化价格备案制度，实行住房限售措施，并于2018年1月8日起正式实施。
针对兰州市的政策调整，研究院智库中心研究总监表示，兰州政策调整的重点在于：松绑部分非核心区域限购，对限购的认定条件进行放松；对依然零容忍，推出限售政策；在和防投机方面落实新政策的要求。
从兰州的去数据来看，维持在17个月左右的水平。一般来说，一些热点城市若是市场不错，周期或实际上是可以降低到12个月甚至8个月以下的水平。对于兰州来说，市场过热过半是集中在市区，对于一些近郊区和远郊区以及郊县，实际上去库存周期还是比较高的。
“所以严格收紧限购政策意义不大。此次调整政策，也是考虑到郊区市场的导向，所以对于此类区域撤限购变限售，既去库存也防范，具有积极意义”。预计后续对于一些城市来说，郊区市场的政策会适当放松，而市区不多且容易炒作，所以政策松绑可能性相对不大。
“2018年1月份以来，兰州调整限购，南京松绑，正式开启一城多策时代”。地产首席分析师分析认为，“2017年调控最成功的地方是：在热点城市被抑制的情况下，房地产市场依然维持向前推动的经济活力。因此，2018年政策调控的方向依然是维持这个方向的发展趋势。”
2017年12月底召开的住房城乡建设工作会议要求，2018年抓好分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。针对各类需求实行差别化，满足首套刚需、支持需求、遏制投机。库存仍然较多的部分三和县城要继续做好工作。
分析认为，从未来趋势看，在出现波动的情况下，过严的城市，政策加码的必要性已经不复存在。“以最典型的兰州为例，库存过多的区域松绑政策，库存少的区域加码调控，符合调控的大方向。”
他预计，后续还会有更多城市会出现类似政策调整，以往部分城市的“一刀切”限购并不利于市场平稳，未来更多的城市将执行一城多策，调控形势趋向多样化。
坚持“”定位
地产研究中心统计数据显示，2017年内，接近110个城市与部门（县级以上）陆续发布的次数多达270次以上。其中北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次发布政策，尤其是仅北京发布的各类型政策超过30次。
中指研究院的统计数据也显示，2017年全年，以城市群为调控主场，从中心城市向周边三逐步扩围。在“房子是用来住的，不是用来炒的”导向下，各地政府积极深化房地产政策调控。截至2017年12月底，90个地级以上城市（约200项政策）和35个县市（约41项政策）出台调控，海南、河北从省级层面全面调控。此轮调控总体上表现为持续时间更长、涉及城市更多、政策更大。
从2017年的调控基调来看，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位；从调控城市看，15个热点城市是调控热点；另外还从一开始，逐渐向周围城市扩围。
分区域来看，长三角、珠三角、京津冀三大城市群内部三联动中心城市出台收紧政策；2017年下半年，三四线城市调控进一步扩围，集中在山东半岛城市群、海西城市群、安徽中部及中重点城市周边的三四线城市。
中指院相关负责人分析认为，2018年房地产工作重点是要抓好分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确的主线，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。
该负责人表示，2018年针对各类需求实行差别化，因城、因区施策将持续发酵，城市群各级城市间调控将继续协作发力，满足首套刚需、支持需求、遏制投机，库存仍然较多的部分三和县城要继续做好工作。此外，区域协调和城乡统筹也将重点推进，引导人口和住房需求合理分布。
“长效机制”迎来关键年
中指院方面认为，2018年我国在落实“住有所居”目标上将迈出实质性步伐，长效机制将是中长期房地产发展的重点。其中，推进将是首要工作。这方面包括：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
在方面，未来人口净流入的大中城市将大力发展市场特别是长期租赁，试点城市相关租赁政策也将进一步落实和细化。推进国有租赁企业的建设，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，抓紧推进住房租赁立法，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，推动住房租赁市场更加规范化、专业化。此外，也将分层次多渠道解决群众住房问题，扎实推进棚改工作、提升保障能力、因地制宜发展。
平安证券分析师杨侃分析指出，2018年预计大概率维持现状，大幅加码或放松可能性均不大。原因在于：首先，十九大报告进一步强调坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，中央经济工作会议及住建部会议均强调调控政策的连续性和稳定性；其次，2017年九部委出台《关于在人口净流入的大中城市加快发展市场的通知》，在长效机制建设完成之前，仍需要以调控换取时间；此外，尽管经济下行压力仍在，但短期工业增加值增长相对平稳；最后，2017年各线城市涨幅明显回落，热点价格亦呈现不同程度降温，调控已逐见成效。同时，住建部明确“满足首套刚需，支持需求”。综合来看，未来政策大幅加码概率不大。
针对“长效机制”建设，分析预测，首先，长效机制将加速建立，相关问题作为长效机制的核心将会更快解决和推进；其次，现有的紧缩性会长期持续，短期内基本不会放松；此外，一城一策、分城施策的差异化调控方式不会改变，未来我们将看到更多城市出台收紧楼市新政，也能看到部分城市仍在积极。
2018年“房地产长效机制”将由理论层面进入实践层面。对的打击还将持续，楼市交易，特别是收紧政策城市的楼市交易将基本由自住需求客户完成。更多资源会倾斜到，的功能将从投资增值向满足人们的居住需求回归。
“历史数据表明，政策对我国有着决定性的影响。加快建立市场调节长效机制、减少短周期的市场调控十分必要。当然，长效机制的建立是一项系统而长期的工程，只有、税收、立法等各方面都有大量变革后才能建立。长远来看，还需要合理配置资源，优化产业布局，引导人口流动。作为房地产市场的标杆，尤其是北京，将会在长效机制的建立中起到至关重要的作用”。
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