[摘要] 经过去年“9·30”开始的两轮密集调控后，一线及热点二线城市房地产市场进入“量跌价稳”阶段，房价过快上涨势头得到遏制。业内人士表示，要利用好窗口期，从住房制度建设、土地供给、金融财税等方面入手出台楼市调控长效机制。
经过去年“9·30”开始的两轮密集调控后，一线及热点二线城市进入“量跌价稳”阶段，房价过快上涨势头得到遏制。业内人士表示，要利用好窗口期，从建设、、金融财税等方面入手出台长效机制。
建立多层次住房供应体系
记者采访了解到，改革开放30多年来，我国从计划经济体制向市场经济体制转型过程中，国民住房问题主要依靠市场手段倾向明显，、存在明显短板。专家建议，应通过立法等手段进一步完善商品房、公共住房、租赁住房等相关住房基础性制度，完善国家住房制度总体。
深圳市房地产研究中心主任王锋表示，应以“高端有市场、中端有支持、低端有保障”为目标，规范满足高收入家庭需求的商品房制度，建立满足中等收入家庭需求的制度，完善满足低收入家庭需求的基本制度，争取安居房、等公共住房供应规模达到供应总量的50％以上。
“当前一线和热点高企，那些新就业大学生工作头两年的收入并不高，但他们未来将是社会的中坚分子。要满足新就业无房职工等‘’群体的需求，需要大力发展有限产权的自住型住房。”王锋建议，可借鉴境外经验，按照“”模式，建立安居体系。
短板也亟待补齐。将住房租赁作为地方政府供给公共服务和公共产品的必选内容。在市场起步阶段，减轻企业纳税人向个人出租的负担，待市场蛋糕做大、初具规模经营时再恢复税费标准。此外，建议取消，允许鼓励开发公司向开发、持有并租赁转型，培育专业化、社会化的住房租赁公司。
北京市学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，就满足居住功能而言，租赁方式是一个不错的选择。尤其是对于刚进入城市的、新职工而言，可通过租赁满足其住房需求，但保障有稳定的租赁关系的承租者同一样享受到教育、医疗等公共服务也很关键。
建立城市中长期
7月7日，《上海市住房发展“十三五”规划》提出，上海“十三五”期间计划供应5500公顷住宅土地，可提供住房约170万套，比“十二五”期间增加60％左右。在上海之前，北京今年也提出未来五年计划供应6000公顷，其中5000公顷，1000公顷，以保障150万套住房建设需求，其中包括50万套租赁住房。
业内人士表示，充足的供应是实现楼市供需平衡、防止市场大起大落的基础，应该科学制定城市中长期，并对完成率进行刚性约束。
“以往的‘过热’或高库存，很大程度上是供应结构失衡所致，其病根在于各城市政府对供应规模和供应结构缺乏长期有效的把控。”广东省房协会长王韶建议，应支持各城市通过自主调整城市建设土地规划边界，自主调整城市各类用地的规划功能。
当前，城市群、都会区成新趋势，单一的城市规划已不适应时代需要。深圳市规划国土委员会副主任王东说，我国各大城市土地资源由历史上行政区划决定，如果仅仅根据各个城市既有的来确定建设用地的规模，就会导致土地面积小的城市在商品房用地指标上严重不足，建议中央出台政策鼓励超特大城市推进与周边城市的协调发展，从城市群总体规划的角度来配置土地资源，支持超特大城市加大与周边城市城际公共交通建设力度，促进城市群产业、教育、医疗、住房等资源的共建共享。
专家还表示，在土地供应上，地方政府也应该树立新型房地产观。“去房地产化”不是不要房地产，而是不要把土地集中在商业住宅，同时要发展养老地产、物流地产、休闲地产等复合型地产。
完善房地产财税金融制度
长期以来，土地资源成为地方政府融资的工具，“”是建立房地产长效机制绕不过去的“坎”。专家及业内人士表示，作为地方财政收入的稳定来源是国际通行做法，应加快房地产税制改革，扩大，进而构建有利于长效机制建设的税收支撑体系。
记者采访了解到，近年来国家通过调整、个人所得税等手段抑制投机、投资需求，但在实际交易中，买家全部转嫁至者身上，硬性的交易成本导致房价持续上升。特别是在一二线重点城市老城区优质的，基本上都是买家负担全部税费。
“我国房地产领域主要是流转税，持有阶段的税负较轻，在卖方市场下容易发生税负转移现象。应推进保有环节税收制度构建，经过多年积淀，我国和部分二线城市已具备先行征地产税的基础条件。”广东省地产商会秘书长黄朝晖建议，在重庆、上海基础上，对一线和部分二线热点城市先行试点征收房产税。
不少专家认为，购买住房而不居住不仅是投机炒作，也是巨大的资源浪费。可以借鉴国际经验通过征收住房来打击行为，从而将空置的住房逼入市场，有效增加住房供给。
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